Le refroidissement du marché du logement semble avoir commencé
2021 a été l'année de la surchauffe du marché immobilier, 2022 sera-t-elle l'année du retour à un marché plus stable ? Chez Realo, nous avons analysé près d'un million d'annonces uniques pour nous faire une idée de l'état actuel de la situation en Belgique.
Par rapport aux 12 mois précédents, le prix moyen des logements a augmenté de 2,64 % au cours du dernier trimestre pour atteindre 304 743 €. Les prix des appartements ont augmenté moins fortement en moyenne pour atteindre 265 762 €, soit un ajustement de 0,68 %. En d'autres termes, en 2022, vous avez payé en moyenne un prix supplémentaire de 7921 € pour une maison ou de 1790 € pour un appartement
Si l'on regarde au niveau régional, on constate que cette augmentation est presque entièrement due à la hausse des prix en Flandre, où les maisons sont devenues 3,3 % plus chères et les appartements 1,26 %. En revanche, les prix des maisons en Wallonie n'ont augmenté que de 0,74 % et les prix des appartements ont en fait diminué de 1,56 %.
Refroidissement du marché
Bien que les prix des logements soient toujours en hausse, certains indicateurs laissent présager un refroidissement du marché immobilier. La première chose à remarquer en regardant l'évolution des prix par rapport à l'année de référence 2015 est que les prix moyens ont augmenté de 23,5 %. Cette augmentation est assez constante, de l'ordre de 3 à 4 points de pourcentage par an. En 2020 et certainement en 2021, nous constatons une hausse soudaine des prix. Mais pour l'instant, nous constatons que cette tendance ne se poursuivra pas en 2022 et que les prix augmenteront à nouveau à un rythme antérieur à 2020.
Deuxièmement, nous pouvons constater qu'à partir de 2018, les prix des logements ont commencé à augmenter plus fortement que l'inflation. Ce qui est particulièrement frappant, c'est que l'inflation connaît actuellement une croissance exponentielle, alors que les prix des logements ne semblent pas (plus) suivre la même tendance. Même si l'on tient compte de la hausse des prix de l'énergie, on constate toujours une croissance plus forte de l'inflation. Le fait que les prix des logements suivent actuellement une tendance inverse peut également indiquer un refroidissement du marché immobilier.
En outre, le taux d'intérêt moyen a recommencé à augmenter en janvier 2022, ce qui, en théorie, pourrait entraîner une baisse des prix de l'immobilier. En effet, les nouveaux acheteurs qui doivent contracter un prêt avec un taux d'intérêt plus élevé pourront emprunter moins pour un bien immobilier, ce qui signifie que les prix de l'immobilier ne pourront pas augmenter aussi rapidement.
Il s'agit maintenant d'attendre de voir comment les chiffres évolueront en 2022 après un deuxième trimestre généralement " plus actif " sur le marché immobilier, combiné à une hausse de l'inflation et des taux d'intérêt.
Maison dans le Hainaut ou appartement dans le Brabant wallon ?
Le Brabant wallon reste de loin la province la plus chère de Belgique (Bruxelles exclue), où l'on a payé en moyenne 398 759 € pour une maison au dernier trimestre. Le fait qu'il s'agisse d'une diminution de 1,33 % par rapport à l'année dernière n'aide pas le titre de province la plus chère. En outre, les prix des appartements ont augmenté de 7,26 %, avec une moyenne de 329 057 € payés pour un appartement au dernier trimestre.
Hainaut est de loin la province la moins chère. Avec 7 municipalités dans le top 10 des appartements les moins chers et un nombre stupéfiant de 9 des 10 municipalités avec les maisons les moins chères, cela ne devrait pas être une surprise. Les appartements relativement rares dans la province ont été vendus à un prix moyen de 185 678 €. Dans ce cas, il valait mieux acheter une maison, le prix moyen y étant presque aussi élevé que celui d'un appartement, à 189 589 €, soit la moitié du prix moyen d'une maison dans le Brabant wallon.
Sint-Martens-Latem reste la municipalité la plus chère pour l'achat d'une maison (791 978 € en moyenne), mais en termes de surface habitable, Woluwe-Saint-Pierre paie 836 € de plus par mètre carré. Si nous prenons également en considération les appartements, c'est à Knokke-Heist que vous en avez le moins pour votre argent, tant pour les maisons (€ 3563/m2) que pour les appartements (€ 6279/m2), la commune côtière se classe en tête des communes les plus chères en termes de prix au mètre carré.
La région de Bruxelles compte toujours la plus grande concentration de communes chères (Ixelles, Woluwe-Saint-Pierre, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert, Auderghem, Uccle). À Woluwe-Saint-Lambert, le prix du mètre carré a augmenté encore plus, de 12,55%. En revanche, les appartements d'Ixelles, par exemple, ont baissé de 4,41 %, ce qui représente toujours un prix de 4088 €/m2. Mais même une commune généralement moins chère comme Anderlecht a connu une forte augmentation du prix des appartements au cours du dernier trimestre, en hausse de 7,91 % par rapport à l'année précédente. À Vorst, le prix a également augmenté de 8,66 %.
Parmi les capitales provinciales, Bruges et Hasselt vont à l'encontre de la tendance générale en matière d'appartements. Au cours du dernier trimestre, ils ont payé respectivement 8,66 % et 6,17 % de moins pour un appartement. Si vous voulez acheter une maison, il vaut mieux ne pas aller à Gand ou à Namur, où les prix des maisons ont augmenté de 4,54 % et de 9,9 % par rapport à l'année dernière.
Vous pouvez également lire l'état actuel des loyers ici.
