Een korte handleiding tot vastgoedbarometers
Met het nieuwe jaar kijken we allemaal graag eens terug op het afgelopen jaar. Dat geldt ook voor de vastgoedmarkt en Realo is daar zeker geen uitzondering op (het jaarverslag kan u nog steeds hier lezen). Dat maakt dat er begin januari verschillende vastgoedbarometers verschijnen die elkaar op het eerste zicht soms lijken tegen te spreken. Niets is minder waar, al moet je wel een goed begrip hebben van de achterliggende data en methodes om het bos nog door de bomen te zien.
Vraagprijzen versus verkoopprijzen
Allereerst is het belangrijk om te begrijpen over welk soort prijzen precies geschreven wordt. Wie zich al eens op de woningmarkt heeft gewaagd, weet dat de vraagprijs niet altijd gelijk staat aan de verkoopprijs. Beide cijfers bevinden zich aan twee uiteinden van een langgerekt proces: van het moment dat een zoekertje online wordt geplaatst tot het onderhandelen over de prijs en uiteindelijk het verlijden van de akte en het overhandigen van de sleutels. Zo'n proces kan makkelijk zo'n vier tot zes maanden in beslag nemen.
Zo lopen de conclusies op basis van verkoopprijzen in zekere zin achter op die van vraagprijzen. Pas wanneer de akte ondertekend is, komen de verkoopprijzen in de statistieken terecht. Maar ondertussen is de vraagprijs wel al zes maanden eerder opgenomen in de statistieken van de vraagprijzen.
Wat zijn de implicaties? Een concreet voorbeeld: nadat heel België — en dus ook de vastgoedmarkt — achter slot en grendel werd geplaatst door de pandemie in 2020, werd de markt begin 2021 bestormd door kopers die terug hun kans zagen om iets (ruimer) te kopen. Die grote vraag leidde waarschijnlijk in de eerste jaarhelft van 2021 tot een oververhitte vastgoedmarkt, met sterke prijsstijgingen tot gevolg. Met andere woorden, begin 2021 begonnen de vraagprijzen sterk te stijgen. Zes maanden later, wanneer de woningen definitief van eigenaar waren gewisseld, kwamen de uiteindelijke verkoopprijzen ook in de statistieken terecht. Maar dus wel pas een half jaar nadat de oververhitting zich had ingezet.
Zijn vraagprijzen dan interessanter dan verkoopprijzen? Niet per se, het hangt er een beetje van af waar je naar op zoek bent. De verkoopprijs ligt over het algemeen nog altijd iets lager dan de originele vraagprijs. Wanneer je dus geïnteresseerd bent in hoeveel kopers hebben neergeteld voor een woning, ben je beter af met de verkoopprijs - met de kanttekening dat de situatie van zes maanden geleden misschien niet meer dezelfde is als vandaag. Als je wil weten hoe de prijzen evolueren in je buurt en wat vandaag voor een woning wordt gevraagd, dan werk je beter met vraagprijzen.
Huizen versus appartementen
De ene woning is de andere niet. Spreken we over huizen of appartementen? Die kunnen een heel andere prijsevolutie meemaken, afhankelijk van hun aantrekkelijkheid. Nu energieverbruik hoger op de prioriteitenlijst van kopers staat, maakt de keuze tussen een huis of appartement misschien meer uit. Appartementen hebben over het algemeen namelijk een lager energieverbruik door hun ingesloten karakter, waardoor ze misschien aantrekkelijker zijn voor kopers in vergelijking met een jaar geleden. Huizen en appartementen over dezelfde kam scheren, kan dus een vertekend beeld geven.
Ook in vergelijkingen tussen steden kan je tot verkeerde conclusies komen zonder een correct onderscheid. In Brussel bestaat de markt voor ongeveer 80% uit appartementen. Plaats dit tegenover een stad zoals Gent, waar appartementen maar 40% van de markt uitmaken, en je ziet dat een eerlijke vergelijking heel moeilijk wordt.
Om die redenen maken we bij Realo een onderscheid tussen huizen en appartementen. Bij Statbel bijvoorbeeld, het statistisch bureau van België, gaan ze nog een stap verder en maken ze een onderscheid tussen huizen met halfopen of gesloten bebouwing en huizen met open bebouwing. Bekijk dus altijd goed over welk type woning precies gesproken wordt en welke onderscheid precies gemaakt wordt.
Gemiddelden versus prijsmodellen
Niet enkel de data waar mee gewerkt wordt kan leiden tot andere conclusies. Ook hoe je met die data omgaat, kan bepalend zijn voor je conclusies. Sommige barometers zullen werken met gemiddelde prijzen, terwijl andere (o.a. Realo) met een prijsmodel werken.
Opnieuw een (vereenvoudigd) voorbeeld. Stel, je woont in een dorp met vijf huizen en een kasteel. Vorig kwartaal werden twee huizen verkocht, gemiddeld aan €250.000. Het volgende kwartaal wordt een ander huis en het kasteel verkocht. Plots is de gemiddelde verkoopprijs van je dorp ontploft naar €850.000?! Is jouw dorp plots de meest gegeerde plek van België? Jammer genoeg niet, het kasteel is zoveel duurder dan de rest van het dorp, dat de gemiddelde prijs onrealistisch hoog getrokken werd. Uiteraard is dit een vereenvoudigd voorbeeld en vaak zullen gemeenten met heel weinig verkopen niet in de statistieken opgenomen worden omdat ze niet betrouwbaar genoeg zijn. Maar zelfs voor grotere steden kan een prijsstijging tussen kwartalen soms verklaard worden door het type woningen die verkocht zijn. Statbel zal om die reden bijvoorbeeld mediaan prijzen rapporteren, een statistiek die minder gevoelig is voor uitzonderlijke verkopen.
Om zo'n vertekenend beeld tegen te gaan, worden soms prijsmodellen ontwikkeld. In het jaarverslag van Realo bijvoorbeeld werken we met een dergelijk model. Het voordeel van een prijsmodel is dat het expliciet rekening houdt met de kenmerken van een woning. Een extra slaapkamer zal door het model een bepaalde meerprijs krijgen. Zijn er in een bepaald kwartaal minder huizen met 3 slaapkamers in plaats van 2 slaapkamers op de markt gekomen? Geen probleem voor het model, die meerwaarde voor een huis met meer slaapkamers staat los van hoe de prijzen aan het evolueren zijn.
Stelt zich opnieuw de vraag of het ene beter is dan het andere. En opnieuw is het antwoord: het hangt ervan af. Prijsmodellen laten toe om directe vergelijkingen te maken tussen gemeenten, omdat je uit kan gaan van een 'standaard' huis of appartement met dezelfde kenmerken, maar geplaatst in een andere gemeente. Met andere woorden, je vergelijkt geen appelen met peren. Nadeel is dan wel weer dat het gekozen 'standaard huis' misschien helemaal niet representatief is voor jouw gemeente. In dat geval kan het interessanter zijn om te kijken naar gemiddelde prijzen.
Wil je kijken naar prijsevoluties over de tijd, dan ben je beter af met een prijsmodel. Zo'n model kan rekening houden met de kenmerken van de woningen die verkocht zijn en werkt dus onafhankelijk van de kenmerken van woningen die toevallig in een bepaald kwartaal zijn verkocht.
Conclusie
Om nog even samen te vatten, geen enkele vastgoedbarometer is fout. Veel hangt af van welke data gebruikt wordt en hoe met die data wordt omgegaan. Door aandachtig te zijn over deze punten, kan je al veel afleiden. Uiteindelijk is het belangrijkste dat je voor jezelf de juiste conclusies kan trekken die voor jou het meest relevant zijn. Of raadpleeg Realo, dan ben je zeker.
