Afkoeling van de woningmarkt lijkt ingezet
2021 was het jaar van de oververhitte vastgoedmarkt, wordt 2022 het jaar van de terugkeer naar een stabielere markt? Bij Realo analyseerden we bijna een miljoen unieke zoekertjes om de huidige stand van zaken in België in kaart te brengen.
In vergelijking met de voorgaande 12 maanden stegen de gemiddelde huisprijzen in het laatste kwartaal met 2.64% tot € 304 743. De prijzen van appartementen stegen gemiddeld minder sterk tot € 265.762, een aanpassing van 0.68%. Je betaalde met andere woorden in 2022 gemiddeld een meerprijs van € 7.921 voor een huis of € 1.790 voor een appartement.
Wanneer we op gewest niveau kijken, zien we dat die stijging bijna volledig toe te schrijven is aan hogere prijzen in Vlaanderen, waar huizen 3.3% duurder werden en appartementen 1.26%. Daartegenover staat dat huisprijzen in Wallonië slechts 0.74% stegen en appartementsprijzen zelfs daalden met 1.56%.
Afkoeling van de markt
Ondanks het feit dat de woningprijzen nog steeds in stijgende lijn gaan, wijzen bepaalde indicatoren op een afkoeling van de vastgoedmarkt. Het eerste wat opvalt wanneer we de verandering in prijzen bekijken ten opzichte van referentiejaar 2015, is dat de gemiddelde prijzen met 23.5% gestegen zijn. Die stijging is vrij consistent ongeveer 3 à 4 procentpunten extra per jaar. In 2020 en zeker 2021 zien we de prijzen plots steiler omhoog gaan. Maar voorlopig zien we dat die trend zich niet voortzet in 2022 en de prijzen terug aan een tempo van voor 2020 stijgen.
Ten tweede zien we dat de woningprijzen vanaf 2018 sterker begonnen te stijgen dan de inflatie, een ware stijging van de prijzen dus. Opvallend is vooral dat de inflatie momenteel exponentieel aan het groeien is, terwijl de woningprijzen diezelfde trend niet (meer) lijken te volgen. Zelfs wanneer we de stijgende energieprijzen in rekening brengen, zien we nog steeds een sterkere groei van de inflatie. Dat de woningprijzen momenteel een omgekeerde trend volgen, wijst mogelijk ook op een afkoeling van de vastgoedmarkt.
Bovendien begon de gemiddelde rentevoet sinds januari 2022 terug te stijgen, wat in theorie kan leiden tot lagere vastgoedprijzen. Nieuwe kopers die namelijk een lening met een hogere rentevoet moeten aangaan, zullen minder budget kunnen lenen voor een woning, wat tot gevolg heeft dat de vastgoedprijzen minder snel kunnen stijgen.
Nu is het afwachten hoe de cijfers in 2022 evolueren na een doorgaans 'actiever' tweede kwartaal op de vastgoedmarkt, in combinatie met de stijgende inflatie en de stijgende rente.
Huis in Henegouwen of appartement in Waals-Brabant?
Waals-Brabant blijft afgetekend de duurste provincie in België (Brussel buiten beschouwing gelaten), waar je gemiddeld € 398.759 betaalde voor een huis in het laatste kwartaal. Dat dit een daling is van 1.33% t.o.v. het afgelopen jaar kan niet baten voor de titel van duurste provincie. Bovendien zijn de prijzen voor appartementen wél gestegen, met maar liefst 7.26%, in het laatste kwartaal betaalde je gemiddeld € 329.057 voor een appartement.
Henegouwen is dan weer veruit de goedkoopste provincie. Met 7 gemeenten in de top 10 van goedkoopste appartementen en een duizelingwekkende 9 van de 10 gemeenten met goedkoopste huizen, mag dat niet verbazen. De relatief schaarse appartementen in de provincie werden gemiddeld verkocht voor € 185 678. Dan was je beter af een huis te kopen, de gemiddelde prijs bedroeg daar bijna evenveel als een appartement aan € 189.589, de hélft van de gemiddelde huisprijs in Waals-Brabant.
Sint-Martens-Latem blijft de duurste gemeente om een huis te kopen (gem. € 791.978), maar qua woonoppervlakte tel je in Sint-Pieters-Woluwe nog eens € 836 extra neer per vierkante meter. Wanneer we ook appartementen in beschouwing nemen, dan krijg je in Knokke-Heist het minste waar voor je geld, zowel voor huizen (€ 3.563/m²) als appartementen (€ 6.279/m²) landt de kustgemeente bovenaan de duurste gemeenten qua prijs per vierkante meter.
Het Brussels gewest heeft nog steeds de grootste concentratie van dure gemeenten (Elsene, Sint-Pieters-Woluwe, Watermaal-Bosvoorde, Sint-Lambrechts-Woluwe, Oudergem, Ukkel). In Sint-Lambrechts-Woluwe steeg de prijs per vierkante meter zelfs nog meer met 12.55%. Daartegenover staat dat appartementen in Elsene bijvoorbeeld met 4.41% daalden, wat nog steeds neerkomt op een prijs van € 4088/m². Maar ook een doorgaans goedkopere gemeente zoals Anderlecht kende het laatste kwartaal een forse stijging in de prijs van appartementen, 7.91% tegenover het afgelopen jaar. In Vorst stegen de prijs eveneens met 8.66%.
Van de provinciehoofdsteden gaan Brugge en Hasselt tegen de algemene trend in op het vlak van appartementen. Daar betaalde je in het laatste kwartaal respectievelijk 8.66% en 6.17% minder voor een appartement. Voor een huis te kopen kon je dan weer beter niet in Gent of Namen zijn, waar de huisprijzen stegen met 4.54% en 9.9% vergeleken met het afgelopen jaar.
Lees hier ook over de huidige stand van zaken van de huurprijzen.
